处于风口浪尖的“链家风波”仍在持续发酵。出售问题房源，并向客户提供高息贷款的事件之后，链家被上海市住建委责令下线金融产品、撤销橱窗广告以及停止独家代理业务。随着事件的不断深入，链家的金融业务逐渐被暴露于公众视野中。如果说链家的独家代理业务有拉高房价之嫌，那么它的金融业务有哪些问题呢?

　　房产金融的“伪创新”

　　通过此次事件，我们已经看出金融是链家模式的核心，也是链家估值迅速增长的引擎。链家金融为了获取收益必须要实现将理财、担保等业务都全部收归到自己的子公司囊中，不再假借第三方公司之手而用自己的全资子公司运维，业务模式也需要覆盖“房产买卖——银行按揭——资金托管——产权服务——过桥融资——金融理财”的金融闭环模式。在链家的金融版图中，囊括了融信担保、链家理财及理房通，“首创房产买卖-支付-理财的房产金融闭环模式”实现互联网平台、支付、担保和线下业务的全面布局。这样的模式无疑给链家装上了一颗疯狂造血的大心脏。

　　创新模式的背后：七宗原罪的隐忧

　　当一个新兴事物成长起来时是缺乏相应的法律法规，在这段真空期，市场和政策给予了链家野蛮成长的机会。然而，链家模式诞生之初就存在先天缺陷：

　　一宗罪：寄生于无知消费者购房款上的吸血虫

　　外界普遍质疑链家挪用了金融业务收入为其处于起步期的各子公司输血。举个例子就是，收取A客户放在理房通中的房款及B客户放在链家理财产品中“家多宝”的钱，对外放高利贷给急需资金用来赎楼的C业主，并收取1.6%的月利率。整个过程，链家没有用自己的一分钱，却赚取了超过15%以上的利息，实现了巨额的收益，与高利贷吸血相比有过之而不及。

　　当然，尽管近20%的贷款年利率也被用户直呼高利贷，实际上法律规定高于银行贷款利息4倍之内不违法，链家的利率正好是不超过该范围。

　　二宗罪：行业内的”地痞“式吸金

　　与其他互联网中介公司，如搜房、爱屋吉屋相比，链家的佣金高出搜房5倍多，价格和服务并未有特殊区别，臃肿的门店和成本支出，仅靠佣金收入显然不符合这么大体量公司所具备的上升空间，这在房产业内倍受质疑。

　　从之前的媒体报道来看，链家声称当下的金融产品收入占比还不高，2015年金融业务整理收入占比预计超过15%。链家的大力收购同行，快速疯狂扩张，不得不让市场同行质疑链家是否是在搞“独家协议”式的垄断。

　　三宗罪：高并购带来的整合风险

　　其实，链家本来在上海的规模并不大，一切在于链家这两年的疯狂扩张：并购成都伊诚地产、上海德佑地产、深圳中联地产、广东满堂红等全国或者区域内具有较高市场地位的中介公司纷纷被链家收购。收购，需要大量的资金，收购完成的人员扩张，同样需要大量的人员和门店来支撑，所以链家需要的资金量是非常巨大的。那么链家所规定的2.7%的中介费用，也是顺理成章的事情，但是2.7%显然并不能维持这么庞大的公司运营。高并购带来的整合风险，密集开店带来的门店成本激增及单店收益的减少，不得不让人担心其是否会带来链家内部资金链的断裂。

　　四宗罪：首付存贷的高杠杆风险

　　在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付，而这无异于放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。诚然，首付贷大幅降低了购房者的门槛，限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”被轻松逾越。按照近期上海、深圳等地的行情，把房子买下来拿几个月就能获利几十万元。业内人士表示，链家的这种做法，类似于去年股市的配资，给了本就火热的一线楼市房地产加高了杠杆。在不出现房地产系统性风险的情况下，风险可控，但一旦发生系统性风险，可能会造成巨大的危机。

　　五宗罪：狸猫换太子，房款全程无监管

　　中介的资金监管一直是一个难题。在中国房地产发展的历史上，出现了两次大规模的中介携款跑路事件。自此以后，官方明文规定，交易资金必须做四方监管。所谓的四方是：中介、买家、卖家、银行。在四方均在场的情况下，把房款交给银行，由银行机构在交易完成后将款项打给卖家。在这个过程中，中介无论如何，都不能染指房产交易资金。

　　而理房通作为链家的一个创造性发明，被链家强制使用到自己的房产交易中替代银行作为第四方。在链家理房通上线后，链家的经纪人要求买家将房款不经过银行，直接打到链家理房通，房产完成过户后，由理房通打给卖家。作为链家的全资子公司，北京理房通科技有限公司在房产交易过程中以第四方身出现，全程监管交易资金，所有的资金划转动作，银行都无法染指。这么明显的违规动作，也只有链家敢为天下先。

　　六宗罪：闭环模式下的自担保与超额担保

　　链家理财的网站上，几乎所有产品都是由中融信担保提供本息保证。而工商资料显示，中融信担保的唯一股东就是北京链家房地产经纪有限公司。换句话说也就是链家自己为自己担保。2015年12月28日出台的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法(征求意见稿)》第三章第十条第规定，网络借贷信息中介机构禁止向出借人提供担保或者承诺保本保息。

　　除了自担保问题，超额担保同样堪忧。链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿，月平均交易额超过10亿，单日融资过亿，以链家理财两个月至一年的标计算， 存量起码在20亿以上。而中融信作为担保，其工商注册登记显示注册资金只有5000万，已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。

　　此外，北京中融信担保有限公司经营范围显示，其只是一般的经营合同担保公司，不是融资性担保公司。

　　七宗罪：链家旗下的中融信并无担保资质

　　在链家理财的业务中，所有的理财产品都被标明“由中融信担保提供本息担保”。根据这个合同的细则，表明链家在售的所有理财产品，如果发生风险，都由中融信担保资金安全。但实际上，“北京中融信担保有限公司”既没有资格做这件事，也没有能力做这这件事。

　　因为，在中融信工商备案登记的经营范围中，可以明确查到，“北京中融信担保有限公司”只能涉足“经济合同担保(不含融资性担保)”。而链家所卖的所有理财产品，都是内容明确的融资行为。中融信根本不具备担保链家所卖的理财产品本息安全的资格。一旦链家理财所出售的产品发生问题，换句话说，中融信给的只是一句字面上的承诺。

　　结语

　　尽管链家极力看好自己的金融产品，但当此次上海政府重拳出击，叫停相关业务，显然对于买房人是一种负责的行动，暴露的问题也相当清楚，可以预见的是，事件还将继续发酵，即使链家躲过了这次监管，但市场不会骗人，一旦房地产行业下滑，有些事情恐怕就不是简单的调查了。